魔方公寓信托受益权资产证券化案例分析
Case Analysis on the Securitization of Trust Beneficiary Right of Mofang Apartment
随着中国城市化进程的快速发展,长租公寓市场也逐步走向前台,国家在相关政策方面也给予了大力支持.众所周知,长租行业普遍存在着前期投入大、盈利难、资金周转慢的问题,而普通的融资方式对于新兴的长租公寓行业的信用要求较高.因此,如何能够有效获得低成本的融资就成为该行业面临的巨大问题.魔方公寓进行资产证券化(以下简称"ABS")融资创新,成功走出融资困境,对整个长租公寓行业而言具有里程碑意义.因此,本文旨在深入研究此案例,寻求其成功经验与不足,为魔方公寓以及长租公寓行业后续进行ABS融资提供强有力的理论支撑.魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商.本文采用个案研究法,结合ABS的理论与其具体的实际情况,多角度分析魔方公寓信托受益权资产支持专项计划:从市场刚需、利好政策和魔方公寓自身需要等方面分析了项目开展动因;对入池资产的构造和资金管理、增级安排、破产隔离机制等核心环节进行效果分析;用现金流覆盖倍数进行了项目现金流预测;从参与方、基础资产、现金流预测、评级和市场等多个角度进行了项目相关风险及防范分析;此外还从产品特质、结构设计、信用增级等方面分析了项目优缺点.立足于以上分析,本文分别对魔方公寓和长租公寓行业开展ABS提出建议:对前者主要建议其从合理安排信用增级、培养优质基础资产、公募发行拓展融资主体、借鉴储架式发行削减发行成本等角度进行优化;对后者主要从完善相关法律体系、宽严相济灵活监管、健全信用评级体系、培养优质基础资产、对产品进行匹配化设计、分期选择合适的基础资产类别进行ABS融资和结合区块链技术进行ABS实践等方面提出推广化建议.本文创新点在于选取了长租公寓行业首单ABS案例作为研究对象,其在国内学术界尚未引起广泛关注,相关理论研究较少,因此,本文为长租公寓ABS研究提供了一种新思路.本文不足之处在于本项目采用私募方式发行,相关资料难以获取,影响研究的全面性,此外本文研究成果尚未得到检验,其合理性有待验证.同时研究时间和研究水平等限制因素也使得分析内容并不详尽,诸如定价机制、适用税制等方面均未涉及.
- 作者：
- 闫伟婷
- 学位授予单位：
- 河北金融学院
- 专业名称：
- 金融(专业学位)
- 授予学位：
- 硕士
- 学位年度：
- 2018年
- 导师姓名：
- 封俊国；王郧
- 中图分类号：
- F832.51
- 关键词：
- 长租公寓；魔方公寓；信托受益权；资产证券化
- Long-term apartment; MoFang Apartment; Trust beneficial right; Asset securitization;